Van S kreeg ik de volgende vraag: wij zijn verhuisd en ons oude appartement wordt binnenkort verkocht. Daardoor komt er een geldbedrag vrij. Omdat de hypotheekrente zo laag staat, zegt iedereen in mijn omgeving dat wij moeten beleggen en niet moeten aflossen. Toch zou ik mij mentaal beter voelen met een aflossing. Wat te doen?
Allereerst: wat leuk dat je dit vraagt, S. Ik leg je graag uit waar ik op zou letten. Omdat ik geen diploma’s heb om financieel advies te geven, moet je zelf ook wel jouw koppie erbij houden.
Gevoel
We duiken er gelijk maar in. S schrijft dat hij zich beter zou voelen met een extra aflossing. En dat is voor mij wel een signaal om serieus te nemen. Want uiteindelijk is geld een middel en gaat het erom dat we fijn kunnen leven en goed kunnen slapen.
De vraag is dan: wanneer zou jij goed slapen? Hoe hoog mag de hypotheek of het maandbedrag dan maximaal zijn? En zou jij OK kunnen slapen als beleggingen 40% dalen?
Hoe hoog is de hypotheek?
Vervolgens zou ik kijken naar de schuld-marktwaardeverhouding. Simpel gezegd: hoeveel procent van de marktwaarde van de woning is gefinancierd met de hypotheek? Dit kan veranderen doordat het huis in waarde toeneemt of doordat je (extra) aflost.
Voorbeeld
Marktwaarde: € 300.000
Hypotheek: € 250.000
Schuld-marktwaardeverhouding: 83,33%
In bovenstaand voorbeeld is de hypotheek 83,33% van de marktwaarde van de woning. De rest is op dit moment overwaarde (de verkoopprijs van je woning is hoger dan de resterende hypotheek). En dat kan natuurlijk schommelen, doordat huizenprijzen veranderen.
Op dit moment staat de huizenmarkt op een hoogtepunt, maar stel dat de marktwaarde van het huis met 100.000 euro daalt, dan zou je als je op dat moment het huis verkoopt een restschuld overhouden. Dat willen wij niet, maar de bank natuurlijk ook niet.
In mijn geval zou ik niet fijn slapen als de hypotheek 100% van de woningwaarde is. Vanaf 75% zou ik mijzelf fijner voelen.
Risico-opslag
Hoe groter het percentage van de hypotheek op de waarde van het huis is, hoe meer risico de bank loopt. Op het moment dat jij de rekeningen niet meer kunt betalen en de bank het huis gedwongen moet verkopen, is er namelijk een kans dat het huis minder waard is dan de hypotheek.
Los je meer af en/of stijgt de waarde van het huis? Dan wordt ook de risico-opslag lager, maar dit moet je vaak wel zelf aanvragen bij de bank.
Ter inspiratie, op dit moment vervalt de risico-opslag bij een aantal banken bij een schuld-marktwaardeverhouding van: 55% (ING), 67,5% (Rabobank), 65% (ABN AMRO).
Als je van weinig risico houdt, zou je die schuld-marktwaardeverhoudingen kunnen aanhouden. Of je lost zoals Gerhard Hormann alles af.
Beleggen, risico’s en rendement
Vervolgens kijken we naar beleggen. Vooruitkijken kunnen we niet, maar wel achteruit. Wat is de afgelopen jaren het rendement geweest?
Zelf doe ik aan indexbeleggen, omdat je daarmee niet de speld in de hooiberg zoekt maar gewoon de hele hooiberg koopt. Dat kan heel simpel via bijvoorbeeld Meesman, maar je kunt het ook via je eigen grootbank regelen met bijvoorbeeld de fondsen van Northern Trust.
De indexfondsen hebben de afgelopen tientallen jaren een gemiddeld rendement van 8% per jaar behaald. In dit geval is de kans groot dat je met indexbeleggen meer rendement maakt dan de 1% aflossing op je hypotheek.
Heel rationeel zou je kunnen zeggen: Brengen de beleggingen 5% op en betaal je 1% rente op de hypotheek? En is jouw doel zoveel mogelijk winst? Ga dan voor beleggen.
Voordelen en nadelen van aflossen en beleggen
Dan zou ik voor mijzelf nog even de voor- en nadelen van aflossen op de hypotheek en beleggen onder elkaar zetten.
Extra aflossen
Voordelen: geeft rust, verlaagt het risico op restschuld, verlaagt de maandlasten
Nadelen: geld zit vast in stenen, niet makkelijk op te nemen, minder rendement dan beleggen, minder hypotheekrenteaftrek (maar je krijgt altijd minder terug dan je betaalt, dus dit is ergens een sigaar uit eigen doos)
Beleggen
Voordelen: een gemiddeld rendement van 8% per jaar, eenvoudig te kopen en verkopen
Nadelen: bedrag kan fluctueren (bijvoorbeeld 40% in de min, maar je hebt pas verlies als je op dat moment verkoopt), geld voor langere tijd belegd houden om risico te verlagen (10 tot 20 jaar)
Niet één van de opties kiezen
Mocht je er uiteindelijk niet uitkomen wat voor jou de beste optie is, dan kun je er natuurlijk ook gewoon voor kiezen om het bedrag in drieën te delen:
- 1/3 op spaarrekening, dit geld is beschikbaar voor doelen op de korte termijn
- 1/3 extra aflossen op de hypotheek, daarmee daalt de schuld-marktwaardeverhouding
- 1/3 in een breedgespreid indexfonds voor de lange termijn
Let bij het extra aflossen op de hypotheek wel op een eventuele boete en of dit voor jouw hypotheekvorm verstandig is. Meestal kun je per jaar 10% tot 20% van de hypotheek aflossen. Je vindt deze gegevens in de voorwaarden van jouw hypotheek.
Tot slot: Het is een lang blog geworden! S zit in een heel comfortabele situatie met het bedrag dat vrijkomt, met elke optie kan hij eigenlijk al blij zijn.
Wat zou jij in dit geval doen? En heb jij nog tips voor S? Ik ben benieuwd.
Foto: Unsplash
